房地产市场受影响 投资增速小幅下滑

疫情全面冲击房地产市场运行，对房地产投资影响将持续至年底。一是疫情导致房企销售回款锐减但刚性支出仍可观，现金流和财务压力将约束房企投资;二是疫情冲击年初土地交易，土地是房地产投资的原材料，将影响下半年开工；三是购房需求的不确定性将持续影响房企投资节奏。

从房价看，进入2020年的房地产市场继续呈现下滑趋势。今年1月份，无论是新房还是二手房，销售价格环比上涨的城市数量均有所下降。具体来说，新房销售价格环比上涨的城市有47个，较去年12月份减少3个城市；二手房销售价格环比上涨的城市有33个，较去年12月份减少了5个城市。

从先行指标看，2019年拿地增速放缓决定2020年投资增速回落，疫情冲击今年一季度土地成交，也将影响下半年开工。土地是房地产投资的原材料，因此拿地是房地产投资的最佳先行指标。

全国来看，土地成交领先房地产投资9-12个月。2019年全国宅地成交规划建面同比微增0.6%，2020年1月同比下降37.9%，而2018年全年为增长26.3%，拿地增速的大幅回落，决定了2020年投资进一步下行的总体趋势。

分城市等级看，若不做应对，一线城市投资增速6.8%、较2019年回落0.5个百分点，占比10.9%、上升0.1个百分点；二线城市增速5.8%、回落3.1个百分点，占比36.6%、与2019年持平；三四线城市增速5.5%、回落5.7个百分点，占比52.5%、下降0.1个百分点。

受疫情影响，多地暂停或延期土地出让，部分城市已经延期至3月。短期内受交通管制、人员流动限制、物料供应短缺等影响，全国大部分地区房地产项目完全复工的时间将比往年至少推迟20至30天。

疫情导致土地市场大幅收缩、区域分化更显著。总量上看，土地市场成交规模明显下降，2020年1月，全国住宅用地招拍挂成交金额同比下降21%，重点城市在春节后两周(1月31-2月13日)的土地总成交量同比2019年春节后两周下降62%。

分区域看，热点一二线城市优质地块吸引力依旧强劲，且呈现金额大、联合体拿地特征，如2月20日上海徐汇滨江地块成交价310.5亿成新总价地王、25日北京海淀西北旺地块历经72轮竞拍。

三四线土地市场下行压力更大，出让地块呈现体量减小、总价下降趋势，2月，全国三四线城市推出地块平均单宗规划建面4万平、起拍总价0.33亿元，环比1月均下降20%，其中，住宅用地平均单宗规划建面4.9万平、起拍总价0.67亿元，环比1月分别下降26%和17%。